КАДАСТР ПОДКРАЛСЯ НЕЗАМЕТНО

Резкий рост кадастровой стоимости сельхозземель – и соответственно земельного налога с арендной платой – стал главной темой прошедшего 11 марта 2021 г. Совета АККОН (Ассоциации крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов Новосибирской области). Кто виноват в том, что кадастровая стоимость земли повысилась в разы и почему это вновь стало полной неожиданностью для аграриев?

Итоги завершившейся в конце прошлого года государственной кадастровой оценки земель сельхозназначения стали неприятным сюрпризом для многих руководителей хозяйств Новосибирской области. В некоторых районах кадастровая стоимость участков выросла в несколько раз, что не имеет никакого отношения к реальной рыночной стоимости этой земли. Фермеров также возмущает и то, что переоценка их земель происходила в почти полном информационном вакууме, и аграриев просто поставили перед фактом, а именно – перед увеличившимся суммами налогов и аренды.

Собрание актива новосибирской фермерской ассоциации стало первой публичной площадкой, на которой аграрии и государственные оценщики встретились лицом к лицу и обсудили сложившуюся ситуацию. На непростой разговор с фермерами пришли директор «Новосибирского центра кадастровой оценки и инвентаризации» (именно это госучреждение теперь занимается кадастровой оценкой земли в НСО) Татьяна ЛАПИНА и её заместитель Константин МЕЛЬНИКОВ.

В течение прошлого года в Новосибирской области переоценили порядка 265 тысяч земельных участков, и в результате кадастровая стоимость земель во всех районах области заметно изменилась. В 18 районах она снизилась, в 12 повысилась. Наибольший рост произошёл в Ордынском районе – там земля подорожала сразу на 128%. В Новосибирском сельском районе рост составил 14%. Кадастровая стоимость земель Баганского и Болотнинского районов, наоборот, снизилась более чем на треть («Значит, пора в Кулунду или Болотное переезжать, дешевле обойдётся!» – невесело шутили коченёвские и ордынские фермеры). Однако все эти цифры – лишь «средняя температура по больнице»: отдельные земельные участки в самых разных районах вдруг подорожали в 5-6 раз. А фермер из Чановского района Андрей ДАРИЕНКО рассказал, что его земельный участок, кадастровая стоимость которого была 1 миллион 800 тысяч рублей, после переоценки стал стоить 60 миллионов (!) рублей – подорожание составило более чем 33 раза, с соответствующим повышением земельного налога.

Реальная рыночная стоимость земли намного ниже – откуда тогда взялись такие суммы?! – вот основной вопрос, ответ на который фермеры выпытывали у государственных оценщиков. По словам директора ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» Татьяны Лапиной, кадастровая оценка проводится по утверждённым федералами критериям, которые включают в себя целый ряд экономических, социальных, климатических и логистических показателей каждой конкретной территории. Это и транспортная доступность, и благоустройство района, его инвестиционная активность, близость данного участка к райцентру, средняя урожайность, почвенное плодородие, стоимость аналогичных участков по соседству, стоимость сделок, совершённых с данной землёй, наличие на участке охотничьих угодий и многое другое. Кстати, вхождение сельского района в агломерацию, оказывается, вообще не влияет на кадастровую стоимость земли.

Представители кадастровой службы откровенно признали, что оценка проводилась в условиях серьёзного дефицита актуальной информации о земельных участках, прежде всего, о реальном их состоянии и фактическом использовании: «Работали с тем, что есть».

– Основой для оценки является информация из государственного кадастра недвижимости. Но мы также отправляли все возможные запросы во все региональные структуры, где находятся любые сведения о земельных ресурсах, – рассказала Елена Лапина. – Это и Росреестр, и Минсельхоз, и учреждения агрохимзащиты, и сельские муниципалитеты. Но, конечно, по-прежнему имеется много информационных пробелов по части фактического состояния и использования многих участков, и мы это прекрасно осознаём.

Дело в том, что как госучреждение «ЦКО и БТИ» имеет право работать только с официальной информацией от государственных и муниципальных структур. И, например, спутниковая гугл-карта, на которой виден каждый стог сена и каждый овраг, таким источником информации, увы, не является. А вот почвенная карта, составленная ещё в начале 90-х годов и хранящаяся не пойми зачем в архиве сельхозуправления, является. Такой вот парадокс.

Именно поэтому, по словам Елены Лапиной, сотрудники ведомства по собственной инициативе в прошлом году разослали в 36 сельских муниципальных образований НСО предварительные данные оценки, чтобы сельсоветы донесли эту информацию непосредственно до аграриев, вместе с ними внесли свои замечания, указали на возможные ошибки, которые государственные оценщики тут же исправили бы, до того, как отчёт будет официально утверждён. Типичная история: на участке уже лет десять как нет объектов недвижимости, а по официальным документам они там всё ещё есть. Или на участке за последние годы образовались болота с оврагами. А всё это критично меняет кадастровую стоимость. В итоге ответы с замечаниями были получены всего из девяти сельских муниципалитетов. А это означает, что формально претензий к правильности кадастровой оценки земли не возникло – «всё устраивает». В общем, на местах к этой работе отнеслись, мягко говоря, без энтузиазма.

– Но вы ведь, надеюсь, понимаете, что сельские администрации совершенно не заинтересованы в том, чтобы донести до нас, фермеров, такую информацию? Наоборот, они заинтересованы в том, чтобы и земельный налог, и арендная плата за земли фонда перераспределения, были для нас увеличены! – прокомментировал ордынский фермер Владимир ВАСИЛЕНКО.

– И вообще, может быть, для начала стоило провести полную инвентаризацию земель в регионе, и только после этого начинать какую-то «оценку»? – задал, наконец, давно висевший в воздухе вопрос Алексей ЛЕОНИДОВ, ещё один член Совета АККОН.

На это представители кадастрового ведомства дали понять, что этот вопрос в их компетенцию не входит, и задавать его нужно более высоким инстанциям. Что касается информирования аграриев, то, по утверждению руководителей «ЦКО и БТИ», со своей стороны сотрудники этой госструктуры сделали всё , чтобы как можно больше сельхозпроизводителей узнали о проведении оценки и её предварительных результатах. Неподписанный отчёт, как оказалось, был выложен и на сайте ведомства и на сайте областного Департамента имущества. Вот только фермеров об этом почему-то не проинформировали…

Обойтись без неожиданностей

В общем, искать ответ на вопрос «Кто виноват?», наверное, уже поздно, пора ответить на вопрос «Что делать, чтобы этого больше не случалось?». Для начала, разумеется, запустить процесс оспаривания кадастровой стоимости. По закону это теперь называется не «оспариванием», а «установлением кадастровой стоимости земли в размере рыночной стоимости». Процедура, по словам чиновников, вполне прозрачна и работает достаточно эффективно: правообладатель земельного участка нанимает (за свой счёт, разумеется) независимого оценщика, который проводит свою оценку участка, затем пишется заявление в «ЦКО и БТИ», к которому прилагается эта независимая оценка. Работники кадастрового учреждения в течение 30 дней рассматривают заявление и выносят решение, положительное или отрицательное. «Документы смотрим очень внимательно, решения выносим справедливые, до суда обычно дело не доходит!» – успокаивали фермеров руководители «ЦКО и БТИ».

Между тем, на Совете АККОН прозвучала ещё одна важная информация: оказывается, в следующем, 2022 году аграриям предстоит новая переоценка кадастровой стоимости их земель, теперь уже в федеральном масштабе. Москва решила прекратить «разнобой» среди регионов, когда в каждом субъекте были свои сроки «кадастровой кампании». И, начиная со следующего года, государственная кадастровая оценка земельных участков будет проводиться одновременно по всей России раз в четыре года. При этом о полной общенациональной инвентаризации земель сельхозназначения речи по-прежнему не идёт: такой проект государству пока не по силам и не по карману. А это значит, что государственные оценщики вновь будут считать стоимость участков «из того, что есть», точнее, чего нет – без достоверной актуальной информации о состоянии и использовании земель. И у любого агрария есть шанс в очередной раз столкнуться с увеличившейся в разы кадастровой стоимостью своего участка.

Чтобы этого избежать, фермерам, видимо, придётся самим взять этот процесс в свои руки, не дожидаясь, пока кто-то их лично «проинформирует» об идущей оценке и её результатах. Тем более, что, как выяснилось на встрече с государственными оценщиками, никто из государственных структур, в общем, и не обязан этого делать. И роль региональных фермерских ассоциаций в этом деле просто невозможно переоценить: во взаимодействие с госструктурами, приёму и отправке замечаний по этому вопросу фермерскому сообществу следует включиться массово и максимально активно, под девизом десантников «Никто, кроме нас».

Иначе всё получится, как всегда.

Мнения фермеров

Николай ЛОМОТКИН, глава фермерского хозяйства, Новосибирский район:

– По итогам встречи считаю, что необходимо составить обращение от лица АККОН, Минсельхоза НСО и всех сельхозтоваропроизводителей региона на имя губернатора, начальника регионального департамента имущества и земельных отношений, а также к депутатам заксобрания НСО. В результате действующей методики расчёта кадастровая стоимость земель сельхозназначения достигает в некоторых случаях 100 000 рублей за гектар. Методикой расчёта не учитывается, как реально используется земельный участок. И если для дачных обществ повышение кадастровой стоимости, и, соответственно, налога в 5-6 раз просто неприятно, то для сельхозтоваропроизводителей – смертельно. Считаю, что в расчётах необходимо обязательно применять понижающие коэффициенты для земель, вовлеченных в реальное сельхозпроизводство.

Александр Яковлевич ЦАРИК, глава КФХ, Коченёвский район Новосибирской области:

– Ситуация совершенно возмутительная. Кадастровая стоимость каждого из десяти моих земельных участков выросла в пять раз. Что это за «методика» такая, которая позволяет выставлять аграриям такие суммы?! И почему никто – ни кадастровое ведомство, ни муниципальные власти – даже не предупредил меня о ведущейся переоценке земель, не прислал мне предварительно итоги оценки, не запросил у меня какие-то замечания насчёт фактического использования земельных участков, их реальной рыночной стоимости? Теперь, чтобы установить кадастровую стоимость в размере рыночной, я должен выплатить из своего кармана юристам-оценщикам сотни тысяч рублей. Я намерен разобраться в этом вопросе всерьёз.

Кадастровая стоимость земельного участка: как оспорить

Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0287 утверждены формы Заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и документов, для рассмотрения такого заявления:

1. Заявление составляется в отношении одного объекта недвижимости на русском языке без сокращений слов, аббревиатур:

а) на бумажном носителе, каждый лист которого заверяется собственноручной подписью заявителя или его представителя;

б) в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя.

2. Заявление, составляемое на бумажном носителе, заполняется разборчиво, без исправлений, подчисток или иных помарок печатными буквами.

3. Заявление в форме электронного документа, а также прилагаемые к заявлению электронные документы (электронные образы документов, в том числе доверенностей) составляются в виде файлов в традиционных электронных форматах – DOC, DOCX, RTF, PDF, ODT, TIFF.

Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, рыночная стоимость которого устанавливается в отчёте.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчёте об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Павел БЕРЕЗИН,журнал ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ©

Также по читайте по теме: КАК СНИЗИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА