02 марта 2021 г.

КАК СНИЗИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА  

У аграриев осталось менее чем полгода, чтобы попытаться снизить кадастровую стоимость своих земельных участков. 

В ноябре 2020 года была опубликована информация о том, что в Новосибирской области завершена очередная кадастровая оценка около 300 тысяч земельных участков. Информация не предавалась большой огласке и как-то незаметно прошла мимо региональных средств массовой информации. Однако она информация имеет важнейшее значение для сельхозпроизводителей. Об этом – наш постоянный эксперт, юрист по земельным вопросам Сергей ЯШКОВ.   

31 июля 2020 года был принят важный федеральный закон № 269-ФЗ, который вносит изменения в правила применения и оспаривания кадастровой стоимости. В связи с изменениями нужно обратить внимание на периодичность проведения государственной кадастровой оценки, возможность ретроспективного применения кадастровой стоимости, порядок исправления ошибок при определении кадастровой стоимости.  

Законом установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Очередная оценка будет проводиться через четыре года с года проведения последней оценки. Такая периодичность начнет применяться по земельным участкам с 1 января 2022 года.  

Прошлая оценка, которая наделала немало шума, прошла в 2015 году. Тогда многие новосибирские аграрии столкнулись с кратным увеличением кадастровой стоимости своих земель и, соответственно, с резким повышением налога. Следующая прошла в 2020 году – и её результаты утверждены приказами Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 23.11.2020 года № 3554 и № 3553.

 Сюрприз от Росреестра  

Результаты это очередной оценки вызывают неоднозначное ощущение. Если провести сравнительный анализ того, как изменилась кадастровая стоимость по районам Новосибирской области, то нельзя понять, какими принципами и методами руководствовались оценщики. Для сравнения мы взяли земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные в Искитимском, Коченёвском, Тогучинском, Ордынском, Сузунском районах. 

Из анализа следует, что в Искитимском и Тогучинском районах кадастровая стоимость земель осталась на прежнем уровне, за исключением некоторых участков. Так, например, из двенадцати участков общей площадью 8000 га Искитимского района на десяти кадастровая стоимость не изменилась, а на двух рядом расположенных участках увеличилась в два раза. Такая же картина и в Тогучинском районе. В Сузунском районе как под копирку в двух хозяйствах, имеющих в собственности и аренде в общей сложности около 15 тыс. га, расположенных на 35 земельных участках, кадастровая стоимость уменьшилась на 50%. 

Ну и самое непонятное: проанализировав вновь утверждённую кадастровую стоимость сорока земельных участков в Коченёвском и Ордынском районах, мы обнаружили, что кадастровая стоимость по сравнению с предыдущей увеличилась в среднем на 500-600%, т.е. в 5-6 раз. Увеличение кадастровой стоимости, естественно, напрямую влияет на размер налога: для сельхозземель это 0,3% от кадастровой стоимости. 

С одной стороны, 0,3 % – небольшая величина. С другой стороны, например, если кадастровая стоимость участка в Коченёвском районе площадью 7500 Га до переоценки составляла 127 миллионов 528 тысяч рублей, соответственно, земельный налог составлял 382 тысячи 585 рублей, то после переоценки кадастровая стоимость составила 551 миллион 372 тысячи рублей, а земельный налог увеличился в три раза – до 1 миллиона 654 тысяч рублей. 

Переоценка кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения влияет и на размер арендной платы по договорам аренды на земельные участки, заключенными с администрациями всех уровней. 

В соответствии с п.п.2 ст.6 Постановления Правительства Новосибирской области № 219-п от 10 июня 2015 года «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области», арендная плата за использование земельных участков, указанных в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливается в размере 0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Соответственно, арендная плата таких участков увеличится пропорционально размеру кадастровой стоимости. 

Проверить, насколько изменилась кадастровая стоимость вашего земельного участка, совсем не сложно. На официальном сайте Росреестра находите ссылку «Электронные услуги и сервисы», в перечне услуг открываете «Фонд данных государственной кадастровой оценки», после будет предложен «Поиск по кадастровому номеру». Вводите кадастровый номер земельного участка, нажимаете «найти», всплывает таблица с информацией обо всех изменениях кадастровой стоимости, там же имеется график. Сравниваете кадастровую стоимость по состоянию на 2015 год и на 2020 год. 

Что делать, если новая кадастровая стоимость вас не устраивает

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

В Новосибирской области в 2018 году путем реорганизации ОГУП «Техцентр НСО» было создано Государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (ГБУ НСО «ЦКО и БТИ»), в полномочия которого и входит проведение оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

Статьёй 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрена возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости: «Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (иными словами, не устраивает эти лица, – прим. автора), а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (п.1) 

Для того, чтобы оспорить установленную кадастровую стоимость, необходимо обратиться в оценочную организацию. Оценщик составляет отчёт с указанием реальной рыночной стоимости земельного участка. Затем в «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») подаётся заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости с приложением отчёта оценщика. 

На что необходимо обратить особое внимание 

В соответствии с п.7. ст.22.1. ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано лишь в течение шести месяцев с даты проведения рыночной оценки объекта недвижимости, которая указана в приложенном к такому заявлению отчёте. Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае, если такое заявление подано по истечении шести месяцев с этой даты (п.8).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления. 

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.  

Как проверить, насколько изменилась кадастровая стоимость вашего земельного участка 

На официальном сайте Росреестра rosreestr.gov.ru находите ссылку «Электронные услуги и сервисы», в перечне услуг открываете «Фонд данных государственной кадастровой оценки», после будет предложен «Поиск по кадастровому номеру». Вводите кадастровый номер земельного участка, нажимаете «найти», всплывает таблица с информацией обо всех изменениях кадастровой стоимости, там же имеется график. Сравниваете кадастровую стоимость по состоянию на 2015 год и на 2020 год.

Всегда рады помочь вам.

Успехов в вашем нелёгком труде.

Юрист по земельным и имущественным вопросам

Сергей Александрович ЯШКОВ, тел.: 8 (983) 324-88-98